湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书

（2013）鄂武汉中民终字第00194号

　　　上诉人（原审被告）：武汉市蓝焰房地产开发有限公司，住所地武汉市江汉区北湖正街26号。
　　　法定代表人：杜勇，该公司执行董事。
　　　委托代理人：王明英，该公司员工。
　　　委托代理人：王耀堂，湖北天明律师事务所律师。
　　　被上诉人（原审原告）：武汉市时尚公寓小区业主大会业主委员会，住所地武汉市江汉区常宏里3号。
　　　负责人：郭自想，该业主委员会主任。
　　　委托代理人：李循，湖北迪尔律师事务所律师。
　　　上诉人武汉市蓝焰房地产开发有限公司（以下简称蓝焰公司）因物权保护纠纷一案，不服武汉市江汉区人民法院（2011）汉民一初字第707号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2013年3月26日公开开庭审理了本案，上诉人蓝焰公司的委托代理人王明英、李光辉，被上诉人武汉市时尚公寓小区业主大会业主委员会（以下简称业主委员会）的委托代理人李循到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　　一审法院经审理查明：蓝焰公司于2003年8月以转让方式取得位于江汉区贺家墩编号为B02010285和B02010286地块的土地使用权（面积为5310.7平方米，规划用途为住宅）后，在该地声建设时尚公寓（原名为常乐公寓）商品房。根据规划该地块所建房屋为两栋11层房屋，其中架空层设计用途为储藏室。2004年2月房屋竣工后对外销售，2007年12月6日经江汉区房产管理局备案，时尚公寓小区成立业主大会业主委员会，2009年2月28日，业主委员会与武汉金田物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，委托该公司对江汉区常宏里3号（建筑面积16200平方米、架空层1000平方米，机动车停车场37个）进行管理，包括房屋建筑共用部位用的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等。同日业主委员会与该公司另行签订《协议书》，委托该公司对架空层进行租赁服务管理。2009年6月起蓝焰公司陆续与他人签订《时尚公寓储藏室销售协议》，将储藏室的使用权出售他人，该协议约定购买人享有储藏室的完全使用权，无产权证，其使用年限与主体建筑相同。同年6-7月间蓝焰公司向武汉金田物业管理有限公司发出通知，称已将时尚公寓储藏室销售给业主，请求该公司配合支持。2011年3月15日业主委员会向蓝焰公司发出律师函，要求蓝焰公司解除与他人签订的架空层房屋买卖合同并将架空层归还小区全体业主，因蓝焰公司未予理睬，业主委员会向一审法院起诉，要求判令蓝焰公司将时尚公寓小区两栋住宅楼与地面连接部分擅自改变用途并出售的架空层恢复原状交还业主委员会并由蓝焰公司承担诉讼费和律师费。审理中，业主委员会提供市商品房屋买卖合同，该合同第十八条约定该商品房的非卖项目由出卖人享有，而蓝焰公司提供的武汉市商品房买卖合同第十八条约定该商品房的停车场、架空层及其它买受人所购房屋未公摊的公有部分归出卖人享有。审理中，业主委员会放弃要求蓝焰公司将时尚公寓小区两栋住宅楼与地面连接部分擅自改变用途并出售的架空层恢复原状的诉讼请求。
　　　一审法院经审理认为，本案的争议焦点为架空层的法律性质，根据《民用建筑设计通则》的解释，所谓架空层是指仅有结构支撑而无外护结构的开敞空间层。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。蓝焰公司向他人出售的储藏室只有使用权而无产权，不能在房地产管理部门登记，不符合上述司法解释第（三）项的规定，不能认定为业主专有部分。蓝焰公司提供的《武汉市商品房买卖合同》中“停车场、架空层”归出卖人享有的部分与业主委员会提供的同类合同明显不符，且不符合《中华人民共和国物权法》有关所有权的规定，蓝焰公司称该房屋架空层归其所有的答辩意见，不予采纳。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物法权第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通告部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其它不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其它权利人所有的场所及设施等。本案所涉及架空层不属于业主专有，也不属于市政公用或者其它权利人所有，应属于小区全体业主所有。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的其它重大事项，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。蓝焰公司未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，将时尚公寓小区架空层改建成储藏室对外销售，侵犯了业主的共有权，应当承担停止侵害、恢复原状的民事责任，业主委员会要求判令蓝焰公司将时尚公寓小区两栋住宅楼与地面连接部分擅自改变用途并出售的架空层交还其管理使用的请求符合法律规定，本院予以支持。业主委员会放弃要求蓝焰公司将时尚公寓小区两栋住宅楼与地面连接部分擅自改变用途并出售的架空层恢复原状的请求符合法律规定，予以准许。因蓝焰公司的侵权行为发生在2007年10月1日《中华人民共和国物权法》的答辩意见，本院不予支持。业主委员会要求蓝焰公司承担律师费的请求没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、武汉市蓝焰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将时尚小区架空层交武汉市时尚公寓小区业主大会业主委员会管理使用。二、驳回武汉市时尚公寓小区业主大会业主委员会的其它诉讼请求。案件受理费22719元、邮寄费46元共计22765元由武汉市蓝焰房地产开发有限公司承担。
　　　判后，蓝焰公司不服一审判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实不清，特别是对其有利的事实刻意进行舍弃，未能客观地认定案件事实。二、一审对双方提交的证据采信实行双重标准，严重不公。三、一审违反法宝程序。1、对第一次庭审后双方补充提交的证据及一审法院依职权调取的证据，未重新开庭组织双方质证和征求意见，严重违反法宝程序。2、业主委员会在一审从未放弃过诉讼请求。四、一审判决适用法律错误。1、本案不适用物权法。2、时尚小区储藏室的权利人为蓝焰公司，一审判决认定储藏室属小区全体业主所有是错误。请求二审法院判令：一、撤销一、二审诉讼费用由业主委员会的全部诉讼请求。二、本案的一、二审诉讼费用由业主委员会负担。
　　　业主委员会答辩请求维持一审判决。
　　　经审理查明，一审法院认定事实属实。
　　　在二审庭审过程中，业主委员会认可小区业主在收房时，储藏室就已经建成。
　　　二审另查明，蓝焰公司出售储藏室的对象均为时尚小区的业主，主，对此，业主委员会表示认可。双方均认可该小区的储藏室面积不包含在该小区的总建筑面积之中。
　　　三审庭审后，本院依职权前往武汉市国土资源和规划信息中心调取了经规划审批的常乐公寓南楼、北楼建筑规划施工图，该图载明名称为架空层平面图，本案争议的部位设计用途为储藏室。对武汉市国土资源和规划管理局建筑与城市设计处工作人员进行咨询和调查并制作笔录，本院前往该小区观场查看并组织双方当事人对上述图纸和笔录质证，双方均无异议。
　　　本院认为，房屋建设投资者建设的一幢独立房屋，必须具有基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、各种管线以及必要的活动场所等，才可能区分出供不同的人分别独立使用的一定空间。这两部分必须结合在一起，房屋才能独立存在。房屋建设投资者将这些空间分别转让给不同的购买者，从而使这幢房屋为多人所有时，房屋的建筑特点决定了每个所有权人取得的是房屋区分所有权，这是与一物一权形态下的房屋所有权不完全相同的权利。在转让房屋区分所有权的合同中，虽然只载明转让可供区分使用的空间及相关部位，但并不意味着基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、各种管线以及必要的活动场所等部分没有转让。只是由于共用部分必然随专有部分一并转让，所以无需在转让合同中对随同转让的共用部分一一登记。在本案中，时尚小区涉案争议的部位在经过相关部门审批的建筑规划施工图、竣工图《两图载明的名称均为架空层苹面图》中均标明用途为储藏室，这只能说明蓝焰公司在建设时尚小区时，是根据规划审批所确定的用途进行建设，并不能说明其对涉案争议的部位享有权利，该小区的多个储藏室的面积均未计入该小区的总建筑面积之中，也没有计入该小区业主的公摊范围，该小区的多个储藏室既不属于业主专有，也不属于蓝焰公司所有，且经过本院观场查看，储藏室的框架、墙体还承担《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物法权第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
　　　（一）其它不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其它权利人所有的场所及设施等。本案所涉及架空层不属于业主专有，也不属于市政公用或者其它权利人所有，应属于小区全体业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务。蓝焰公司擅自将时尚公寓小区的储藏室对外销售，侵犯了业主的共有权，业主委员会的诉讼请求，有事实和法律依据。对于蓝焰公司的上诉理由及上诉请求，本院作如下评判：一、一审认定的事实属实。
　　　一、一审对双方当事人提交的证据是否采信未采用双重标准。三、1、虽然一审对第一次庭审后双方补充提交的证据及一审法院依职权调取的证据，来重新开庭组织双方质证，在程序上存在瑕疵，但并不影响本案实体的公正处理。2、业主委员会自愿放弃部分诉讼请求，有书面申请，不影响蓝焰公司在本案中对诉讼权利的行使。四，蓝焰公司的侵权行为发生在《中华人民共和国物权法》生效实施之后，一审判决适用法律并无不当。根据前述分析认证，时尚小区的多个储藏室应归该小区全体业主共有。故蓝焰公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。
　　　综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体判决正确依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　　驳回上诉，维持原判。
　　　二审案件受理费22719元，由武汉市蓝焰房地产开发有限公司负担。
　　　本判决为终审判决。

　　　 审 判 长 张立新
　　　 审 判 员 张 红
　　　 代理审判员 骆朝辉
　　　
　　　 二〇一三年五月二十日
　　　
　　　 书 记 员 黄 浩